国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知

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建设部


物业管理企业资质管理办法



中华人民共和国建设部令
第125号


　　《物业管理企业资质管理办法》已于2004年2月24日经建设部第29次常务会议讨论通过，现予发布，自2004年5月1日起施行。

　　部长　汪光焘
　　二○○四年三月十七日

物业管理企业资质管理办法

　　第一条　为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。

　　第二条　在中华人民共和国境内申请物业管理企业资质，实施对物业管理企业资质管理，适用本办法。

　　本办法所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

　　第三条　物业管理企业资质等级分为一、二、三级。

　　第四条　国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。

　　省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

　　设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

　　第五条　各资质等级物业管理企业的条件如下：

　　（一）一级资质：

　　1.注册资本人民币500万元以上；

　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

　　4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

　　（1）多层住宅200万平方米；

　　（2）高层住宅100万平方米；

　　（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；

　　（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

　　5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

　　（二）二级资质：

　　1.注册资本人民币300万元以上；

　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

　　4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

　　（1）多层住宅100万平方米；

　　（2）高层住宅50万平方米；

　　（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；

　　（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

　　（三）三级资质：

　　1.注册资本人民币50万元以上；

　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

　　4.有委托的物业管理项目；

　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

　　第六条　新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

　　（一）营业执照；

　　（二）企业章程；

　　（三）验资证明；

　　（四）企业法定代表人的身份证明；

　　（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

　　第七条　新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

　　第八条　一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。

　　二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

　　三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

　　第九条　申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：

　　（一）企业资质等级申报表；

　　（二）营业执照；

　　（三）企业资质证书正、副本；

　　（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；

　　（五）物业服务合同复印件；

　　（六）物业管理业绩材料。

　　第十条　资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

　　第十一条　物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

　　（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

　　（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

　　（三）挪用专项维修资金的；

　　（四）擅自改变物业管理用房用途的；

　　（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

　　（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；

　　（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

　　（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

　　（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；

　　（十二）出租、出借、转让资质证书的；

　　（十三）发生重大责任事故的。

　　第十二条　资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。

　　第十三条　任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

　　企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。

　　第十四条　企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

　　第十五条　企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。

　　第十六条　企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

　　第十七条　物业管理企业资质实行年检制度。

　　各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。

　　第十八条　符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。

　　不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。

　　资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。

　　第十九条　物业管理企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。

　　资质审批部门应当加强对物业管理企业的监督检查。

　　第二十条　有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：

　　（一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业管理企业资质审批决定的；

　　（二）超越法定职权作出物业管理企业资质审批决定的；

　　（三）违反法定程序作出物业管理企业资质审批决定的；

　　（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业管理企业颁发资质证书的；

　　（五）依法可以撤销审批的其他情形。

　　第二十一条　物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

　　第二十二条　物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。

　　第二十三条　物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

　　第二十四条　物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

　　第二十五条　资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；

　　（二）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的；

　　（三）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的；

　　（四）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；

　　（五）不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。

　　第二十六条　本办法自2004年5月1日起施行。



国务院


国务院批转宗教事务局、国家基本建设委员会等单位关于落实宗教团体房产政策等问题的报告
国务院



国务院同意国务院宗教事务局、国家基本建设委员会、外交部、财政部、国家城市建设总局《关于落实宗教团体房产政策等问题的报告》现转发给你们，望认真执行。
落实宗教团体的房产政策，有利于我国天主教、基督教独立自主方针的贯彻，有利于同外国宗教势力的渗透作斗争，也是解决宗教团体自养和宗教职业者经济生产问题的妥善办法。因此，对这项工作，要从政治上着眼，作为特殊问题来处理。

关于落实宗教团体房产政策等问题的报告（1980年7月3日）
国务院：
最近期间，一些省、市、自治区党委统战部和宗教事务部门陆续反映，原来依靠教会、寺庙房租收入维持生活的宗教职业者，自文化大革命以来因房租收入停止，有些劳动基地也被接收，生活来源无着，经济政策长期不能落实，一些地区十几年来扣发宗教职业的生活费也未补发，用于
正常的宗教活动经费也难以解决，致使中央关于宗教工作的有关方针、政策不能切实贯彻，政治上产生了不良的影响，同时给国外基督教会和天主教罗马教廷留下了向我进行渗透的缺口。中央（79）10号文件虽然规定“凡属宗教团体收取房租的，仍应按文化大革命以前的办法办理”，
而一些地方的房管部门认为，1963年中央批转《第七次全国宗教工作会议纪要》中提到：“教会、庙观出租的房屋，应按私人出租房屋改造的规定办理”，因而继续采取1966年9月1日起停发资本家定息的办法，对宗教团体出租房屋的包（定）租费停付，至今未予恢复和补发，文
化大革命期间被占用的房屋也不付房租。目前，许多地区宗教团体原有的存款已经或即将用尽，有的存款自文化大革命以来尚未解冻或被其他单位挪用，某些违反政府政策法令的现象一直得不到解决。有关地区宗教事务部门提出，恢复和补发文化大革命以来停付和未付的房屋包（定）租费
，解冻或归还宗教团体的存款，已成为当前宗教工作中迫切需要解决的问题。现将主要情况和我们的意见报告如下：
（一）解放以来，中央和国家机关对教会、庙观的房产曾经制定了一些基本的政策。1951年3月5日中共中央关于积极推进宗教革新运动的指示曾明确提出“切实帮助教会的各个单位实行自养”，“替他们想些办法（由公家占用的房子给以房租，帮他卖掉一些产业以取得资金，甚
至部分减轻其某项捐税等）”。原内务部《关于寺庙房产处理的意见》（地字第7号）也明文规定“现有僧道管理使用的寺庙房产，不论其自住、出租或作生产福利事业之用，经当地政府审查，仍准其维持原状、并负保管与修缮责任”。为了帮助各宗教团体实现自养并维持宗教职业者的生
活，人民政府除允许教会、庙观出租房屋外，还免收教堂、庙观等宗教活动志气和宗教职业者自住房屋的房地产税。后来，在我国实行社会主义改造的总形势下，许多城市宗教团体出租的房屋逐渐由当地房地产管理局实行包租（或定租），按月付给宗教团体一定的包租和定租费，以维持宗
教职业者的生活和一些教堂、庙观的维修。采取上述政策，对于贯彻中央“有步骤地实现教会摆脱帝国主义影响和经济关系，把教会变为中国人自治、自传、自养的宗教事业”的指示，对于扩大宗教界的反帝爱国统一战线、巩固三自爱国运动的成果、抵制外国教会和罗马教廷的渗透、团结
宗教界人士和信教群众走社会主义道路，曾经发挥了积极作用，实践证明是完全正确的。
（二）对宗教团体出租房屋的社会主义改造，应服从党对宗教工作的基本方针政策，作为特殊问题处理。1963年中央批转《第七次全国宗教工作会议纪要》所提“教会、庙观出租的房屋，应按私人出租房屋改造的规定办理”，其上下文的整个精神是从解决宗教职业者生活来源和教
会经费出发的，并不是断绝其来源。特别是中国天主教、基督教会出租的房屋，原来由外国教会所控制，如果由政府房管部门出面接收这些房产，在我对外关系上可能造成被动。为此，1956年1月13日外交部和国务院宗教事务局根据1954年中央批准外交部党组关于处理美国在华
财产的原则联合下达的通知中说：“对外国教会房地产的处理，原则上不由政府出面收回，而是随着宗教界爱国运动的发展，逐渐转移为中国教会所有”。从实际情况来看，外国教会房地产转移的条件早已成熟，应明确为中国教会所有。佛教和道教的庙观及所属房产为社会所有（僧道有使
用和出租权），带家庙性质的小尼庵为私人所有，伊斯兰教的清真寺及所属房屋由为信教群众集体所有，其性质也与资本主义所有制不同。如果取消了宗教团体的房租收入，而采用政府拨款解决宗教职业者生活费的办法，则易造成我们没收教会房产和“官办教会”的不良影响，而且严重地
妨碍自养方针的坚持贯彻，在政治上和对外关系上极为不利。因此，如何处理宗教团体的房产和存款，不是一个简单的经济问题，而是一个政治问题，是一项重要的政策。最近中央、国务院批转的中发（80）22号文件中明确指出这个问题要从政治着眼、作为特殊问题处理。
（三）根据中发（80）22号文件精神，为了落实宗教信仰自由政策，落实对宗教界人士的统战政策，坚持天主教的独立自主自办教会和基督教自治、自养、自传方针，有利于同外国宗教势力的渗透作斗争，对宗教团体房产等问题应采取以下办法解决：
1．将宗教团体房屋的产权全部退给宗教团体，无法退的应折价付款。其出租部分是继续采取文化大革命以前由地方房管部门包（定）租的形式，或由宗教团体收回自己经营，可因地制宜，由各地有关部门协商决定。包（定）租费仍按文化大革命以前的标准付给，如因房租费降低，房
管部门如数支付有困难时，可由当地有关部门协商妥善解决办法或适当增加宗教事务费予以解决。
2．文化大革命以来停付的包（定）租费，应按国家有关规定，实事求是地结算，所收房租，除去维修费、房产税和管理费外，多退少不补。
3．文化大革命期间被占用的教堂、寺庙、道观及其附属房屋，属于对内对外工作需要继续开放者，应退还各教使用，如宗教团体不需收回自用者，由占用单位或个人自占用之日起付给租金，房屋被改建或拆建者，应折价付款。
4．文化大革命期间各宗教团体被冻结上交财政的存款由当地财政部门予以退还，被其他单位挪用者应当偿还。
如国务院同意上述意见，请批转各省、自治区和直辖市有关部门执行。



1980年7月16日