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江苏省人大常委会


苏州市集贸市场管理规定
江苏省人大常委会


（1996年6月20日江苏省苏州市第十一届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过 1996年8月16日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准 1996年10月1日起施行）


第一条 为了加强集贸市场的监督和管理，规范管理行为和经营行为，维护集贸市场秩序，促进市场发展，保护合法经营，维护消费者合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称集贸市场，是指有固定经营场地、设施和服务机构，供经营者和消费者进行农副产品、日用消费品等商品交易的场所。
第三条 集贸市场管理应当遵循依法、公开、公正、规范的原则。
集贸市场交易应当遵循自愿平等、等价交换、诚实信用的原则。
第四条 凡在本市行政区域内从事集贸市场建设、管理和商品交易活动的单位和个人，必须遵守本规定。
第五条 地方各级人民政府应当按照城镇总体规划布局，资源合理配置，方便群众的原则，组织、培育、发展、建设市场。
市、县级市人民政府可以设立集贸市场管理委员会，协调、组织集贸市场的管理工作。成员由同级人民政府各有关部门领导组成，政府分管领导任主任。
第六条 各级工商行政管理机关负责对本辖区集贸市场的监督管理。其主要职责是：
（一）依法审查确认集贸市场开办者、服务机构和经营者的资格，核发《市场登记证》和《营业执照》；
（二）对经营主体、上市商品、交易行为等进行监督管理；
（三）组织法制宣传教育和咨询服务；
（四）受理工商行政申诉，保护经营者和消费者的合法权益；
（五）对集贸市场服务机构进行考核与表彰；
（六）维护市场秩序，依法查处违法事件；
（七）依法收取市场管理费；
（八）法律、法规规定的其他职责。
对较大的集贸市场，工商行政管理机关应当会同有关行政执法机关建立联合管理组织，依法对集贸市场进行监督管理。
第七条 有关行政执法机关按照各自职责和职权，对集贸市场进行监督管理：
（一）物价机关负责监督检查各类经营主体执行物价法律、法规、国家规定的情况；
（二）税务机关负责监督检查经营者依法纳税的情况；
（三）公安机关负责监督检查集贸市场的安全防范和治安管理工作；
（四）卫生机关负责对食品卫生的监督检验和技术指导；
（五）技术监督机关负责监督检查集贸市场的商品质量工作；
（六）法律、法规规定由其他行政执法机关监督检查的，从其规定。
第八条 企业事业单位、社会团体以及其他经济组织和个人，可以采取多种形式投资，依法开办集贸市场。
第九条 开办集贸市场，由开办者向所在地工商行政管理机关申请办理登记，并提交有关文件和证明材料：
（一）申请集贸市场登记的报告；
（二）县级以上人民政府或者政府授权部门批准开办市场的文件；
（三）集贸市场服务机构负责人任用及身份证明；
（四）经营场所或者土地使用证明；
（五）标明集贸市场方位和设施分布的平面图；
（六）开办集贸市场的资信证明；
（七）联合开办集贸市场的协议书；
（八）集贸市场章程及交易规则；
（九）法律、法规、国家规定应当提交的其他文件和证明材料。
第十条 工商行政管理机关对申请单位、个人提交的文件和证明材料进行审查，对具备条件的，予以登记，并核发《市场登记证》。
《市场登记证》是开办集贸市场的凭证，未取得《市场登记证》的，不得开办集贸市场。
第十一条 集贸市场开办者应当建立市场服务机构，市场服务机构凭《市场登记证》向工商行政管理机关申领执照，向税务机关办理税务登记，办理开设银行帐户手续。
集贸市场变更或者关闭，应当向原登记机关办理有关手续。
第十二条 集贸市场服务机构应当履行以下职责：
（一）负责市场场地及设施的建设和其他经营条件的改善；
（二）制定、落实市场内交易、消防、卫生、治安、税务、计划生育管理制度和市场公约；
（三）贯彻执行有关法律、法规和国家规定，协助行政执法机关保护经营者和消费者的合法权益；
（四）对进场经营者进行遵纪守法的教育；
（五）负责核验进场经营者的《营业执照》和外地人员暂住证明，育龄妇女的婚育证明等；
（六）维护市场内的秩序，保持场地、设施的整洁和完好；
（七）负责市场的统计工作；
（八）协助物价机关实施物价法律、法规和国家规定，公布有关商品的指导价。
第十三条 集贸市场应当完善下列设施：
（一）市场场牌和行业标志；
（二）法制宣传栏、违法违章处理结果公告栏、市场行情栏、公秤台、询问处、监督箱等，大中型市场应当设治安值班室、播音室、示意图和监督电话；
（三）售货台、肉案、活鱼池、家禽笼以及清洗、消毒、冷藏、污水杂物处理等卫生设施；
（四）停车场、厕所、水电、消防、安全等服务设施。
第十四条 集贸市场服务机构应当为市场经营者提供场地和必要的经营设施，并按物价管理的规定向经营者收取租赁费。
大中型集贸市场的服务机构应当为购销双方提供或者组织信息、仓储、生活、中介等有偿服务。
第十五条 进入集贸市场从事经营活动的经营者，应当持工商行政管理机关核发的《营业执照》，并按照核定的经营范围、经营方式，在指定摊位亮照经营。
农民出售自产的农副产品，可以直接进入集贸市场；城乡居民持有关证明，可以在指定的集贸市场出售自有的旧物品。
第十六条 集贸市场内的经营者经营国家法律、法规允许上市出售的商品，不受行政区域及数量的限制。
国家规定有定购任务的农副产品，在完成定购任务后，按照国家规定可以上市。
企业和个人生产的工业品、手工业品，除按照法律、法规和国家规定应当进入专业市场外，可以在集贸市场交易。
集贸市场内的经营者，可以依法从事修理、加工服务业。法律、法规另有规定的除外。
第十七条 集贸市场除《江苏省城乡集市贸易管理条例》第二十条规定禁止上市的物品外，下列物品也禁止上市：
（一）有益的野生青蛙、蛇类等动物；
（二）非生活性的废金属；
（三）国家明令淘汰的商品，过期失效商品；
（四）有害人身健康的旧物品；
（五）文物；
（六）外币。
第十八条 进入集贸市场的经营者，应当遵守的物价法律、法规和国家规定，合理确定商品价格，接受政府依法实施的物价检查。严禁欺行霸市、囤积居奇、哄抬物价。
凡在集贸市场经营的商品，应当明码标价，分别实行标价签、标价牌、价目表等标价方式。
第十九条 任何单位和个人不得在集贸市场外占用道路摆摊经营或者流动经营。
瓜果等季节性农副产品交易和日用工业品临时展销等，经当地人民政府授权的部门同意，可以在指定地段设临时摊群。
第二十条 集贸市场有下列行为之一的，由工商行政管理机关予以处罚：
（一）对无《市场登记证》擅自开办的集贸市场，责令停业。对擅自开办者，可以并处5000元以上10000元以下的罚款；
（二）对登记事项发生变化及集贸市场歇业未按照规定办理变更、注销登记手续的，可以处以1000元以上5000元以下罚款，并责令限期补办变更登记或者注销手续，对其中不符合变更登记条件的，责令停办。
第二十一条 因集贸市场服务机构管理不善，造成集市贸易秩序混乱或者管理制度不落实的，由工商行政管理机关责令集贸市场服务机构限期改正。
第二十二条 对无照经营者，由工商行政管理机关责令其停止经营活动，符合条件的，应当补领《营业执照》，并可视情节轻重给予下列处罚：
（一）警告；
（二）没收违法所得；
（三）没收非法财物；
（四）法律、法规规定的罚款。
第二十三条 对违反本规定第十七条第（一）项的，由工商行政管理机关责令停止销售，并没收其非法财物和违法所得；情节严重的，可以处以200元以上1000元以下罚款。
对违反本规定第十七条第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项的，由工商行政管理机关责令停止销售，没收其非法财物和违法所得；并可以处以1000元以上10000元以下罚款；情节严重构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
法律、法规规定由其他行政执法机关查处的，从其规定。
第二十四条 在集贸市场外擅自占用道路摆摊经营或者流动经营的，由工商行政管理机关或者其他行政执法机关按照法律、法规的规定予以查处。
第二十五条 涉及违反税收、物价、治安、劳动、技术监督、计划生育、畜禽检疫、卫生管理等有关法律、法规的，由有关行政执法机关依法查处。
对当事人的同一违法行为不得给予两次以上罚款的行政处罚。
第二十六条 本规定的罚没收入上缴国库。
第二十七条 对拒绝、阻碍工商行政管理人员和其他行政执法人员依法执行职务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理；情节严重构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十八条 当事人对有关行政执法机关处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起十五日内向上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定之日起十五日内，直接向人民法院起诉。
第二十九条 工商行政管理人员和其他行政执法人员以及市场服务机构的工作人员，徇私舞弊，滥用职权，玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第三十条 本规定自1996年10月1日起施行。



1996年8月16日
房屋买卖中延期办理产权证违约责任的承担

宋晓锋


　　吕某买房10年之久，售房人却未为其办理产权证，原因何在？售房人拒绝办证的理由能否成立？办证请求权是否适用诉讼时效？逾期办证的违约金该如何计算？

1. 案情简介

　　1999年8月15日，吕某与北京市民政局住宅合作社（以下简称合作社）签订《房屋销售合同》，约定吕某购买合作社建设的位于昌平区沙河镇民园小区一套房屋，房屋总价款为100073元，双方在房屋交付后九十天内到房屋交易部门办理契约过户手续并申领房地产权属证件等内容。吕某按约定支付首付款30022元，其余房款以银行按揭方式支付。合作社于2000年5月12日向吕某出具了收到总房款的收据。2000年10月20日，吕某办理了入住手续。但至今合作社仍未给吕某办理房屋产权过户手续。2009年9月，吕某将合作社诉至法院，要求合作社继续履行合同，办理过户手续；支付逾期办理房屋过户手续的违约金59555.9元。
　　合作社答辩称：吕某至今未将所欠房款结清，有（2009）一中初字第9771号民事调解书为证。违约的是吕某，不是合作社；未办理房屋产权过户手续，是原告自己造成的，并且因其拖欠贷款曾在2002年10月13日给物业写信同意由原来的物业收回房屋过户；吕某拖欠房款，至今未还清，因吕某还不起房款，有退房打算，怕合作社找他索要房款，从未找被告要求办理房屋过户手续。

2.裁判要点

　　一审法院认为：原被告签订的《房屋销售合同》合法有效；原告未按期偿还银行借款，是导致被告代其偿还后发生追偿纠纷的原因，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立，本院不予支持；鉴于双方有关追偿借款的纠纷现已通过诉讼解决，故原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的要求，本院予以支持。故判决，被告于北京市民政局住宅合作社于本判决生效后三十日内协助原告吕某办理房屋所有权登记；驳回原告的其他诉讼请求。

3.评析意见

　　3.1吕某已履行了购房人的主要义务，合作社以代吕某偿还银行借款为由拒不协助吕某办理产权证的抗辩理由不应成立。

　　抗辩权，是指对抗请求权的权利，抗辩权以法律规定的抗辩事由为依据，以对方当事人请求权的存在和有效为前提，这一权利的行使可以造成对方请求权的消灭或者使其效力延期发生。
　　抗辩权有以下特征：（一）其行使以请求权的行使为前提，没有请求权的行使，抗辩权自无必要行使。（二）抗辩权只能由法律明确规定而产生，约定的抗辩事由只能产生合同的权利，而不是抗辩权。（三）抗辩权为私权，否行使完全由当事人来决定，不主动援引者视为放弃；法官不得主动依职权审查抗辩权是否存在。（四）抗辩权的行使有一定的期限限制，该期限要么由法律规定，要么推定为合理期限，但抗辩权没有自己独立的行使期间，因为抗辩权是依附于请求权而发生的，如果对方请求权合法成立，则抗辩权也就合法成立，如果对方的请求权不合法，则抗辩权也无必要行使。
　　本案系房屋买卖合同纠纷，吕某作为购房人的主要义务是及时足额支付房款。本案中，吕某已及时向合作社支付了首付款，并且通过银行按揭贷款也将剩余房款支付给了合作社，吕某依约履行了买方人的主要义务。关于吕某因种种原因未及时偿还银行借款，合作社作为担保人为吕某偿还银行借款，这属于担保追偿纠纷，这与本案属于不同的法律关系，并且合作社就代吕某偿还借款事宜已诉至法院并经法院调解结案，其作为担保人的权益已得到保护，合作社以宫某不偿还其作为担保人代为偿还的款项为由拒不履行其作为售房人的主要义务，拒不协助吕某办理产权，没有任何依据，其抗辩理由不能成立。
　　一审法院认为“原告未按期偿还银行借款，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立。”是错误的。一审法院混淆了买卖合同纠纷与担保追偿权纠纷两种法律关系，错误的理解了抗辩权的性质及使用条件，从而错误的认定了合作社的抗辩理由。

　　3.2合作社未按约定协助吕某办理产权证违反合同的主要义务构成违约，应承担延期办理产权证的违约责任

　　合作社作为售房人的主要义务是交付房屋、协助办理过户手续。本案中，吕某及时足额支付了房款，合作社也应该全面履行合同，及时交付房屋、协助办理过户手续。但在吕某支付房款后的长达10年的时间里，合作社未曾履行其办证义务。
　　根据《合同法》及双方签订的《《房屋销售合同》，合作社的行为已构成违约，应当承担违约责任，应尽快协助吕某办理涉案房屋的房屋所有权登记，并且应向吕某支付逾期办理产权证的违约金。一审法院不支持吕某要求合作社支付逾期办理产权证的违约金的诉求是错误的。

　　3.3关于办理产权证的请求权是否适用诉讼时效

　　吕某于1999年买房，10年后才请求办理产权证，吕某的办证请求权是否适用两年的诉讼时效呢？
　　关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见： 第一种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。
　　最高人民法院民一庭倾向性意见：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
　　本案中，合作社于2000年10月20日将涉案房屋交付，吕某已实现对房屋的占有，吕某请求合作社办理房屋所有权登记的请求权已具有了物权的性质，不适用诉讼时效分规定。

　　3.4关于延期办理产权证违约金诉讼时效的起算
　　吕某购买合作社房屋，合作社虽向吕某交付房屋，但没有及时办理产权证，违反了合同的主要义务，应当承担支付违约金责任。违约金是一种债权请求权，适用诉讼时效没有异议。但延期办理产权证违约金应从何时起算呢？
　　诉讼时效期间的起算是指什么时候开始计算诉讼时效。《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。”这一规定比较原则，司法实践中，民事案件千差万别，具体到个案，其时效起算点也不相同，也比较难把握。
　　关于延期办理产权证违约金应从何时起算有两种代表观点：一种观点认为延期办理产权证的行为是持续性的，诉讼时效的起算应该从售房人履行完毕自己的办证义务后开始，在这之前，权利人虽然知道自己的权利受到侵害，但不知道权利受害的范围和程度，向法院要求保护的范围无法明确，自然不应开始计算诉讼时效；另一种观点认为违约金请求权的诉讼时效为2年，违约金的基数是分时、分段的，是违约行为发生后每天产生一个违约金，每天产生的违约金就有一个违约金请求权，每天违约金的数额是可以计算的，违约金是各天相加得出的总额，自购房人起诉之日起倒退2年违约金的诉讼时效已过期，购房人丧失了对该部分的违约金胜诉权。
　　笔者认为，房地产开发商在房屋买卖中处于强势地位，为了保护购房人权益，开发商逾期延期办理产权证违约金的诉讼时效应于房地产开发商履行办证义务后开始计算，而不是分段计算。

　　3.5关于延期办理产权证违约金的截止日期
　　在办理产权证过程中，出卖人的义务首先是办理大产权证，这是买房人办理分户小产权的前提；其次出卖人只负有协助义务。办理产权证是双方当事人的共同义务，出卖人与买房人都无法单方完成。在实践中，导致逾期办理产权证的原因很多，如行政机关的原因，出卖人的原因，买房人的原因等。产权证何时能办理下来，不是出卖人所能左右的。
　　售房人是否履行办证义务的标准为是否将办理房屋所有权证所需的材料报送有关部门，只要出卖人在约定或法定期限内提交办证所需材料，且其所提交的资料已经具备了办证条件，就可以认为办证义务履行完毕，不应在承担违约责任。
　　本案中，合作社并未将办理产权证所需要的材料提交给有关部门，延期办理产权证的违约金的截止日期应为合作社履行了报送办理房产证所有权所需的材料之日。

作者简介：宋晓锋，男，河北定州人，河北经贸大学管理学学士，辽宁大学法律硕士，现系北京市丹宁律师事务所律师。
主要业务领域：房地产、公司法务、刑事辩护、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁。