金融危机下的企业知识产权运用/王咏东

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财政部


投资性房地产评估指导意见（试行）



第一章 引言

　　第一条 为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，制定本指导意见。

　　第二条 本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

　　第三条 本指导意见所称投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。

　　第四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。

　　

第二章 基本要求

　　第五条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误，不得以预先设定的价值作为评估结论。

　　第六条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。

　　注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。

　　第七条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。

　　第八条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。

　　第九条 注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求，合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。

　　第十条 注册资产评估师应当知晓，当符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。

　　第十一条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。

　　注册资产评估师应当要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺，并对权属资料进行必要的查验。

　　

第三章 评估对象

　　第十二条 注册资产评估师应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并参照以下会计准则的要求，明确评估对象：

　　（一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。

　　（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　（三）已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

　　第十三条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当知晓评估对象对应的是个别建筑物单元，还是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。

　　当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时，注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。

　　

第四章 评估方法

　　第十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，恰当选择评估方法。

　　第十五条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。

　　第十六条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当建立价值可比基础，细化相关比较因素，包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等，明确相关指标参数内涵。

　　第十七条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，合理判断租金收益与相应费用的匹配性，合理确定净收益。

　　投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目，并应当恰当考虑免租期和租金收取方式的影响。

　　第十八条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。

　　注册资产评估师应当关注租约的合法、有效性，了解实际履行状况。对合法、有效并实际履行的租约，预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水平存在较大差异时，应当分析其原因，并进行充分披露。

　　第十九条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限。

　　第二十条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。

　　第二十一条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。

　　注册资产评估师应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在评估报告中进行必要的披露。

　　第二十二条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。

　　第二十三条 注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。

　　

第五章 评估披露

　　第二十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当在履行必要的评估程序后，根据《资产评估准则──评估报告》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》编制并由所在评估机构出具评估报告，进行恰当披露。

　　第二十五条 注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者，包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等，完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估结论。

　　第二十六条 注册资产评估师在评估报告中应当重点披露以下内容：

　　（一）评估对象的具体描述，包括总体情况和主要特点等；

　　（二）评估对象的权属状况、使用状况及租约信息；

　　（三）价值类型的定义及其与会计准则的对应关系；

　　（四）评估方法的选择过程和依据，评估方法的具体运用；

　　（五）评估假设，主要包括：已签租约是否合法、有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变；

　　（六）关键性评估参数的来源、依据和测算过程等；

　　（七）是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。

　　第二十七条 当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。

　　

第六章 附则

　　第二十八条 本指导意见自2010年7月1日起施行。




人事部


人事部关于做好2000年全国普通高等学校毕业生接收工作的通知
人事部



2000年是世纪之交的一年，也是完成“九五”计划的最后一年。国家将继续实施促进经济发展的一系列政策措施，大力调整经济结构，扩大国内需求，但毕业生供需矛盾依然突出，就业形势不容乐观，各级人事部门要继续贯彻落实国办发〔1999〕50号文件精神，做好今年高
校毕业生接收工作。现就有关问题通知如下：
一、大力推进毕业生资源市场化配置进程。各级人事部门要认真履行职责，坚持改革，努力建立适应社会主义市场经济体制的毕业生就业制度。要引导毕业生进入人才市场择业，加速主体到位步伐。有条件的地方和部门，要积极稳妥地推行不包就业，不包分配的就业办法，逐步形成与
市场经济条件下人才配置和流动特点相适应的毕业生接收工作新机制。
二、继续做好选拔高校毕业生到农村基层锻炼的工作。认真贯彻执行中组部、人事部、中编办、财政部《关于选拔高校毕业生到农村基层工作有关问题的通知》（人发〔1999〕67号）。在完成1999年选拔计划的基础上，进一步总结经验，采取切实有效的措施，保质保量地做
好今年毕业生的选拔管理工作。
三、各级国家行政机关接收毕业生要严格执行《国家公务员暂行条例》，坚持考试录用。地方机构改革在搞好定岗分流的同时，要尽量吸收优秀毕业生补充空缺岗位，使公务员的年龄、专业、文化等结构更加科学合理。要继续贯彻执行中组部、人事部、教育部、公安部《关于选拔录用
部分优秀高校毕业生到基层公安机关工作的通知》（人发〔1998〕40号），按照考录国家公务员的规定和要求，从全国高等学校选拔录用应届优秀毕业生到基层公安机关工作。工商、税务、审计、司法、海关等需要加强的部门，也要有计划地吸收品学兼优的高校毕业生，充实基层和
重要岗位。
四、事业单位接收毕业生要配合事业单位人事制度改革，坚持公开、平等、竞争、择优的原则，面向社会，公开招聘，双向选择，避免“暗箱操作”。事业单位与毕业生要按照国家有关规定，通过签定聘用合同，确定单位和毕业生的工作关系。
五、各级人事部门要对符合国家产业政策的国有大中型骨干企业，承担国家“九五”期间重点建设和科研项目的单位，国家重点加强的农业、水利、能源、交通、通信和支柱产业单位，国防、军队等单位接收毕业生在政策上给予倾斜，予以重点保证。这些单位也要采取积极措施，吸引
毕业生到本单位工作。
六、适应多种所有制经济的发展，鼓励非国有单位接收毕业生。各地政府人事部门要转变观念，强化服务，制定三资、集体、乡镇、民办等非国有单位接收毕业生及支持大学生、研究生自主创业的有关政策，解决非国有单位接收毕业生及毕业生自主创业遇到的各种阻力和问题，为毕业
生提供档案管理、年度考核、职称评定、档案工资调整、出国政审等人事代理服务。
七、西部地区要抓住实施西部大开发战略的有利时机，根据国家确定的开发建设重点，制定吸引毕业生的鼓励政策，引导毕业生到西部去。要加大宣传力度，引导毕业生顾全大局，正确处理国家需要和个人发展的关系，到国家需要的地方去建功立业。
八、积极拓宽信息渠道，加强信息网络建设。各级人事部门要积极抓好收集毕业生供求信息工作。要建立人才市场信息发布制度，利用多种形式，向社会公开发布毕业生供求信息，实现信息共享。加强毕业生与用人单位信息服务设施的建设，切实为毕业生择业和单位用人提供高效、快
捷的服务。同时，建立信息反馈渠道，采取适当的方式面向社会公布毕业生就业状况，促进学校面向市场培养人才。
九、消除接收毕业生的各种障碍，打破地区、部门接收毕业生的有关限制。各地区、各部门必须严格执行国家规定的收费项目和收费标准，不得擅自增加项目，扩大范围，提高标准，增加学生负担。对于数量富裕，本地区或本系统接收有困难的毕业生，要允许和鼓励他们到外地或其他
系统就业，不得收取出地区和出系统费。凡违反规定收费的，要追究有关领导和当事人的责任。
十、各级人事部门要充分发挥所属人才市场的作用，为毕业生就业提供优质服务。对以赢利为目的，搞虚假招聘的行为要严肃查处。要根据国家有关规定精神，适当延长毕业生择业期限。对回到生源所在地未落实单位的毕业生，县级以上政府人事部门所属人才服务机构要为其办理人事
代理，使毕业生仍可通过人才市场自主择业。
十一、加强制度建设，促进毕业生接收工作的法制化、规范化。各级人事部门要积极研究缓解毕业生就业压力的措施，加强对毕业生接收工作的管理和监督，维护接收秩序，推动接收工作健康发展，为制定全国统一的接收规则奠定基础。
十二、切实加强对毕业生接收工作的领导。各级人事部门要高度重视毕业生接收工作，认真分析本地区毕业生接收工作形势，及时研究、解决工作中出现的新情况、新问题，千方百计把工作做好。要公开办事程序，简化审批手续，提高工作效率。要积极与相关部门协调，探索建立与毕
业生接收密切相关的待业、医疗等社会保障制度，为毕业生就业提供切实有效的保证。要与教育、计划、财政、公安、粮食等部门搞好配合和协作，确保毕业生接收工作顺利进行。



2000年1月31日